Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit Juli 2026 die neue gesetzliche Grundlage für zentrale Fragen rund um die energetische Modernisierung und Wärmeversorgung von Gebäuden in Deutschland.

Das Gesetz ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und verfolgt einen stärker technologieoffenen Ansatz. Eigentümer sollen grundsätzlich selbst entscheiden können, welche Heizungsart für ihr Gebäude geeignet ist. Gleichzeitig bleiben energetische Modernisierung, Klimaschutz und die Reduzierung des Energieverbrauchs wichtige Ziele der Gebäudepolitik.

Für Eigentümer, Käufer, Verkäufer und Immobilienbewerter ist das GModG deshalb von großer Bedeutung. Denn der energetische Zustand eines Gebäudes, die vorhandene Heizungsanlage und ein möglicher Modernisierungsbedarf können sich unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit und die Bewertung einer Immobilie auswirken.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ist die neue gesetzliche Grundlage für die Energieeffizienz und Modernisierung von Gebäuden sowie für die Wärmeversorgung.

Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und regelt unter anderem:

• Anforderungen an die Wärmeversorgung von Gebäuden,
• den Einbau und Austausch von Heizungsanlagen,
• die Nutzung unterschiedlicher Energieträger,
• die energetische Modernisierung,
• sowie weitere Regelungen im Wärme- und Gebäudebereich.

Das Gesetz wurde im Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Die Bundesregierung verfolgt damit einen technologieoffeneren Ansatz bei der Wärmeversorgung.

Warum wurde das GModG eingeführt?

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sollen die bisherigen Regelungen im Gebäudebereich neu ausgerichtet werden.

Im Mittelpunkt stehen insbesondere:

Mehr Technologieoffenheit

Eigentümer sollen nicht mehr auf eine bestimmte Heiztechnologie festgelegt werden. Stattdessen sollen sie die für ihr Gebäude geeignete Lösung auswählen können.

Je nach Gebäude können beispielsweise unterschiedliche Systeme in Betracht kommen, darunter:

• Wärmepumpen,
• hybride Heizsysteme,
• Biomasseheizungen,
• Fernwärme,
• sowie weitere Heiztechnologien.

Auch Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig. Für fossile Energieträger gelten jedoch Vorgaben zur schrittweisen Verbesserung der eingesetzten Brennstoffe.

Mehr Entscheidungsfreiheit für Eigentümer

Die Entscheidung über die Wärmeversorgung soll stärker an den individuellen Gegebenheiten eines Gebäudes ausgerichtet werden.

Dabei können unter anderem eine Rolle spielen:

• der energetische Zustand des Gebäudes,
• der Wärmebedarf,
• die vorhandene Infrastruktur,
• die Gebäudeart,
• die örtlichen Gegebenheiten,
• sowie die langfristigen Investitions- und Betriebskosten.

Was ändert sich beim Heizungstausch?

Eine der wichtigsten Änderungen des GModG betrifft die Wahl der Heizungsanlage.

Die bisherige Vorgabe einer festen 65-Prozent-Quote für erneuerbare Energien beim Heizen wurde im Rahmen der neuen Regelungen gestrichen. Ebenso wurden bestimmte Betriebs- und Heizungsverbote abgeschafft. Der Gesetzgeber setzt stattdessen stärker auf Technologieoffenheit und die individuelle Auswahl der Wärmeversorgung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass der energetische Zustand eines Gebäudes bedeutungslos wird.

Auch nach dem GModG sollten Eigentümer vor einer Modernisierungsentscheidung prüfen:

• Wie hoch ist der tatsächliche Wärmebedarf?
• Wie gut ist das Gebäude gedämmt?
• Welche Heizungsanlage ist vorhanden?
• Welche Investitionskosten entstehen?
• Welche Betriebskosten sind zu erwarten?
• Welche Lösung ist langfristig wirtschaftlich?

Eine individuelle Betrachtung des gesamten Gebäudes bleibt daher besonders wichtig.

Was bedeutet das GModG für Eigentümer?

Für Eigentümer schafft das Gebäudemodernisierungsgesetz grundsätzlich mehr Wahlmöglichkeiten bei der Heizungsmodernisierung.

Die Entscheidung für eine bestimmte Heizungsanlage sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Eine neue Heizung kann beispielsweise eine sinnvolle Investition sein, wenn sie zum energetischen Zustand des Gebäudes passt.

Bei älteren Gebäuden können dagegen weitere Modernisierungsmaßnahmen relevant sein, beispielsweise:

• Dämmung der Außenwände,
• Dämmung des Daches,
• Dämmung der Kellerdecke,
• Austausch alter Fenster,
• Optimierung der Heizungsanlage,
• oder eine Verbesserung der Gebäudehülle.

Eine ganzheitliche Betrachtung kann dabei helfen, Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll aufeinander abzustimmen.

Welche Bedeutung hat das GModG für die Immobilienbewertung?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist auch für die Immobilienbewertung von Bedeutung.

Der energetische Zustand eines Gebäudes kann den Immobilienwert und die Marktgängigkeit beeinflussen. Besonders relevant können dabei sein:

• das Alter der Heizungsanlage,
• der Zustand der Gebäudehülle,
• die Qualität der Wärmedämmung,
• der Energieverbrauch,
• bereits durchgeführte Modernisierungen,
• und ein absehbarer Investitionsbedarf.

Eine Immobilie mit einem erheblichen Modernisierungsbedarf kann für potenzielle Käufer zusätzliche Kosten verursachen. Diese wirtschaftlichen Belastungen können die Zahlungsbereitschaft und damit auch den am Markt erzielbaren Preis beeinflussen.

Bei einer professionellen Immobilienbewertung ist der energetische Zustand deshalb ein wichtiger Bestandteil der Gesamtbetrachtung.

Modernisierungsbedarf kann den Immobilienwert beeinflussen

Bei der Bewertung einer Immobilie sollte nicht nur der aktuelle Zustand betrachtet werden.

Ebenso wichtig kann die Frage sein, welche Modernisierungen in absehbarer Zeit erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll sind.

Ein älteres Gebäude kann beispielsweise über:

• eine veraltete Heizungsanlage,
• eine energetisch ungünstige Gebäudehülle,
• alte Fenster,
• oder einen hohen Energieverbrauch

verfügen.

Für Käufer kann daraus ein erheblicher Investitionsbedarf entstehen.

Ein Sachverständiger kann bei der Immobilienbewertung prüfen, ob der bauliche und energetische Zustand einer Immobilie dem marktüblichen Standard entspricht oder ob wertrelevante Modernisierungsmaßnahmen zu erwarten sind.

Was sollten Käufer beim Immobilienkauf beachten?

Beim Kauf einer Immobilie sollte der energetische Zustand sorgfältig geprüft werden.

Besonders wichtig sind:

• das Baujahr des Gebäudes,
• das Alter der Heizungsanlage,
• der Energieausweis,
• die Qualität der Wärmedämmung,
• bereits durchgeführte Modernisierungen,
• sowie mögliche zukünftige Investitionen.

Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie wirtschaftlich günstig ist. Hohe Modernisierungskosten können die Gesamtkosten des Immobilienkaufs deutlich erhöhen.

Eine fachkundige Immobilienbewertung kann deshalb helfen, den Kaufpreis und mögliche Modernisierungsrisiken realistisch einzuschätzen.

Was sollten Verkäufer beachten?

Auch für Verkäufer spielt der energetische Zustand ihrer Immobilie eine zunehmend wichtige Rolle.

Ein modernes Heizsystem und ein guter energetischer Zustand können die Vermarktung einer Immobilie positiv beeinflussen.

Umgekehrt können folgende Faktoren potenzielle Käufer verunsichern:

• eine alte Heizungsanlage,
• hohe Energiekosten,
• fehlende energetische Modernisierungen,
• oder ein hoher zukünftiger Investitionsbedarf.

Eine realistische Immobilienbewertung sollte deshalb neben Lage, Grundstück, Wohnfläche und baulichem Zustand auch die energetische Qualität der Immobilie berücksichtigen.

Neue Förderung für energetische Modernisierung

Die Bundesregierung führt die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, mit angepassten Förderbedingungen fort.

Nach den aktuellen Informationen gelten die neuen Förderbedingungen ab dem 21. Juli 2026. Die Förderung soll stärker sozial ausgerichtet und fokussierter ausgestaltet werden. Unter anderem wurden Einkommens- und Familienkomponenten angepasst sowie die Förderobergrenze verändert.

Wer eine energetische Modernisierung oder einen Heizungstausch plant, sollte deshalb vor Beginn einer Maßnahme prüfen, welche Förderbedingungen aktuell gelten.

Welche Auswirkungen hat das GModG auf den Immobilienmarkt?

Energetische Eigenschaften gewinnen bei Immobilien zunehmend an Bedeutung.

Käufer achten häufig stärker auf:

• Energieverbrauch,
• Heizkosten,
• Heizungsart,
• Modernisierungsbedarf,
• und zukünftige Investitionen.

Auch für Eigentümer kann es deshalb sinnvoll sein, den energetischen Zustand ihrer Immobilie frühzeitig zu analysieren.

Eine energetische Modernisierung kann nicht nur den Energieverbrauch reduzieren. Sie kann auch die Attraktivität und Marktgängigkeit einer Immobilie beeinflussen.

Das GModG und die Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung bedeutet das neue Gesetz, dass energetische Merkmale weiterhin eine wichtige Rolle spielen können.

Bei einer Bewertung können beispielsweise folgende Fragen relevant sein:

• Welche Heizungsanlage ist vorhanden?
• Wie alt ist die Heizungsanlage?
• Wie hoch ist der Energieverbrauch?
• Welche energetischen Modernisierungen wurden bereits durchgeführt?
• Welche Modernisierungsmaßnahmen sind künftig absehbar?
• Welche Investitionen könnten auf Eigentümer oder Käufer zukommen?

Die Antworten auf diese Fragen können dazu beitragen, den Zustand und die zukünftige Wirtschaftlichkeit einer Immobilie besser einzuschätzen.

FAQ zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ist die neue gesetzliche Grundlage für die energetische Modernisierung und Wärmeversorgung von Gebäuden. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Seit wann gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gesetz wurde im Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Die konkreten Regelungen und ihr jeweiliges Inkrafttreten richten sich nach dem Gesetzestext. Die neue Förderung nach den angepassten BEG-Regelungen gilt ab dem 21. Juli 2026.

Welche Heizungen sind nach dem GModG erlaubt?

Das GModG verfolgt einen technologieoffenen Ansatz. Je nach Gebäude und den geltenden Anforderungen können unter anderem Wärmepumpen, hybride Heizsysteme, Biomasseheizungen, Fernwärme sowie weitere Heiztechnologien eingesetzt werden. Auch Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig.

Gibt es weiterhin eine 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien?

Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe wurde im Rahmen der neuen Regelungen abgeschafft. Das GModG setzt stattdessen stärker auf Technologieoffenheit.

Was bedeutet das GModG für Eigentümer?

Eigentümer erhalten grundsätzlich mehr Entscheidungsfreiheit bei der Wahl ihrer Heizungsanlage. Gleichzeitig sollten sie den energetischen Zustand des Gebäudes und die langfristige Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahme berücksichtigen.

Was bedeutet das GModG für Käufer einer Immobilie?

Käufer sollten den energetischen Zustand, das Alter der Heizungsanlage und mögliche Modernisierungskosten in ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Diese Faktoren können auch für die Immobilienbewertung relevant sein.

Hat das GModG Auswirkungen auf den Immobilienwert?

Ja, der energetische Zustand eines Gebäudes kann den Immobilienwert beeinflussen. Hoher Modernisierungsbedarf kann zusätzliche Investitionen erforderlich machen und damit die Wirtschaftlichkeit und Marktgängigkeit einer Immobilie beeinflussen.

Gibt es weiterhin Förderungen für energetische Modernisierungen?

Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird mit angepassten Förderbedingungen fortgeführt. Die neuen Förderbedingungen gelten ab dem 21. Juli 2026.

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